ATTI IMMOBILIARI E MUTUI

• Alcune informazioni di base

Si definiscono immobiliari tutti gli atti notarili con i quali si costituiscono, modificano o regolano diritti reali immobiliari (ad es. proprietà, usufrutto, diritto di servitù di passaggio), tra i quali rientrano anche gli atti di mutuo ipotecario, ossia quei contratti con cui una Banca o altro soggetto autorizzato concede un prestito ad una persona che si impegna a restituirlo ed a garanzia della restituzione costituisce a favore del creditore il diritto reale di garanzia – detto ipoteca - su un proprio bene immobile.

Tra questi atti, i più frequenti sono le compravendite immobiliari, spesso collegate ad un mutuo fondiario (un particolare mutuo ipotecario concesso da Banche con sede o succursale in Italia o dall’I.N.P.D.A.P. e simili); con i contratti di compravendita viene trasferita in tutto o in parte la titolarità di un diritto reale immobiliare a fronte del pagamento di un prezzo; spesso tale denaro si ottiene con la erogazione di un mutuo fondiario. E’ importante sottolineare che trattasi di compravendita altresì quando si cede il solo usufrutto (ossia il diritto di godere di un bene immobile fino alla morte – o per 30 anni per le società) e che la contestualità tra la stipula della compravendita e quella del mutuo non garantisce che la Banca materialmente consegni il denaro il giorno dell’atto (c.d. erogazione immediata), atteso che, molto spesso, le Banche erogano il denaro dopo circa 13/20 giorni dall’iscrizione dell’ipoteca, ossia dopo circa 18/25 giorni dalla stipula.

Rientrano tra gli atti immobiliari più frequenti altresì le divisioni di beni in comproprietà e le permute (ossia gli scambi) tra la proprietà di due beni immobili.

• Perché tanti documenti da fornire al Notaio

A dispetto di una errata opinione popolare secondo la quale il Notaio interviene solo per “rendere pubblico” un accordo tra le parti ed apporre il proprio sigillo su un contratto standard, il ruolo del Notaio, soprattutto negli atti immobiliari, e’ ben più ampio, complesso e denso di obblighi e responsabilità: il Notaio deve certamente attribuire fede pubblica al contratto (identità delle parti, luogo e data di stipula), così che tutti siano obbligati a riconoscerli come veri (funzione attributiva della pubblica fede); dall’altro, però, il compito del professionista non si limita a queste attività, poiché, in effetti, si sostanzia nel più ampio e complesso dovere di attribuire una corretta veste giuridica agli accordi dei soggetti (funzione di adeguamento) assicurare e garantire l’efficacia della operazione (funzione assicurativa). Il Notaio, pur non essendo tenuto a garantire la qualità dei beni che sono venduti o che l’acquirente paghi il prezzo, è però responsabile (per non aver effettuato i dovuti accertamenti) se consente ad una persona assoggettata a fallimento o interdetta o, comunque, priva della disponibilità dei propri beni, di vendere un immobile o se questo immobile e’ gravato da un’ipoteca o da un pignoramento ignoti alle parti; parimenti il Notaio è responsabile se consente che le parti pongano in essere un contratto nullo (ad es. per grave violazione delle norme urbanistiche). Ecco perché numerosi sono i documenti che le parti devono fornire al Notaio: affinchè questi, con l’ausilio dei suoi collaboratori, svolga tutti gli accertamenti necessari per una compiuta istruttoria della pratica.

• Documenti da produrre per avviare l'istruttoria della pratica:

1. Documenti anagrafici

Il Notaio è responsabile, sia penalmente che civilmente, con riferimento all’accertamento dell’identità delle parti, pertanto i documenti anagrafici da produrre non possono ridursi ad una mera carta d’identità; come insegna la Corte di Cassazione, per fare bene il suo mestiere il Notaio deve chiedere in originale almeno due documenti (muniti di foto) in corso di validità, di tutti i soggetti che intervengono all’atto; inoltre è opportuno fornire al Notaio il tesserino del codice fiscale o la tessera sanitaria.

Vanno poi forniti al Notaio l’estratto dell’atto di matrimonio con annotazioni marginali (da richiedere al Comune dove è stato celebrato il matrimonio) e con particolare importanza per coloro che non sono sposati e per le persone anziane, l’estratto dell’atto di nascita con annotazioni marginali (rilasciato dal Comune di nascita o per i nati all’Estero dal Comune di prima residenza in Italia). Da questi documenti il Notaio verifica il regime patrimoniale della famiglia (l’acquisto da parte di un solo coniuge, se sposato in comunione dei beni, prevede, comunque, anche la firma dell’altro coniuge per rivendere) e l’assenza di cause limitative della capacità (interdizione, inabilitazione, amministrazione di sostegno). Detti documenti sono importanti soprattutto per verificare il potere di disporre del bene in capo alla parte cedente, ma quando l’acquirente deve contrarre un mutuo e concedere ipoteca, anch’egli diventa “disponente” del diritto e quindi tali accertamenti riguardano anche la parte acquirente.

In caso di difficoltà nel reperire tali documenti, lo studio notarile potrà attivarsi per acquisirli direttamente dai Comuni.

In alcuni casi potranno essere richiesti altri documenti (certificato di inesistenza, procedure fallimentari o certificato del casellario giudiziale), poiché alcune cause limitatrici della capacità di disporre dei propri beni risultano solo da tali documenti.

Tutti questi documenti devono essere richiesti e per legge rilasciati dal Comune senza pagamento di imposta di bollo

2. Dati degli immobili

Il notaio deve garantire all’acquirente di “acquistare bene”, ovvero garantire alla Banca mutuante che l’ipoteca è concessa su un bene libero da altre ipoteche; per far ciò deve eseguire le ispezioni ipotecarie presso i competenti Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio (Conservatorie). Punto di partenza è la copia del c.d. atto di provenienza, ovvero del titolo giuridico in forza del quale un soggetto vanta la titolarità del bene immobile; usualmente è un atto notarile di compravendita (o divisione, permuta) dell’appartamento o del terreno, ovvero del terreno su cui è stato poi costruito il fabbricato di cui fa parte l’appartamento da cedere; in alcuni casi l’acquisto è per successione; in tal caso va prodotto la copia della dichiarazione di successione, con l'eventuale copia del verbale notarile di pubblicazione del testamento che regola la successione, e l’atto di accettazione della detta eredità (qualora questa – tacita o espressa – manchi, l’atto di vendita costituirà a sua volta anche atto di accettazione dell’eredita’ e dovrà essere trascritto a cura del Notaio insieme alla vendita (300/350 euro di spesa a carico del venditore per ogni successione).

Per realizzare una corretta visura ipotecaria (la quale è ben diversa dalla visura catastale) lo studio notarile dovrà recarsi presso la Conservatoria competente (quasi sempre è insufficiente una visura effettuata in via telematica) ed effettuare le cc.dd. ispezioni ventennali. Per effettuare tali visure, è però necessario effettuare prima la identificazione catastale dell’immobile nel corso del ventennio (che molto spesso è almeno un trentennio), dunque è indispensabile per il notaio ottenere almeno i dati catastali attuali dell’immobile e quindi una visura catastale; tale documento è quasi sempre in possesso del venditore, poichè è utilizzato per la dichiarazione dei redditi o ai fini I.C.I..

3. Le problematiche urbanistiche

Le leggi urbanistiche vietano il trasferimento di un bene immobile che sia costruito senza un valido titolo abilitativo (permesso di costruire, concessione edilizia, licenza, e così via), nonchè gli immobili che siano radicalmente difformi da quelli autorizzati; addirittura, in questi gravi casi, l’atto è nullo ed il notaio assume responsabilità civile e disciplinare. Pertanto è necessario fornire al Notaio la copia del titolo abilitativo edilizio, completa di abitabilità, nonchè tutti i successivi titoli amministrativi che abbiano autorizzato interventi edilizi all’immobile e la planimetria dell’immobile.

Al di là di quanto testè detto, è però decisivo per l’acquirente rendersi proprietario di un appartamento che sia assolutamente regolare, e cioè il cui stato di fatto sia conforme al progetto depositato presso il Comune; occorre sottolineare che la conformità dello stato di fatto dell’appartamento alla planimetria catastale ovvero la conformità della planimetria catastale al progetto non sono, presi separatamente, elementi idonei a provare la regolarità urbanistica. È necessario che i tre dati (stato di fatto, planimetria catastale e progetto approvato) siano identici; naturalmente una mera irregolarità nella planimetria catastale va corretta, ma non crea enormi difficoltà.

Tali accertamenti non rientrano nella competenza e professionalità del Notaio e presuppongono un sopralluogo dell’immobile ad opera di un tecnico del settore (ingegnere, architetto, geometra, perito edile, ecc.), il quale di norma procede altresì alla ricerca presso il Comune dei titoli urbanistici e redige un certificato/relazione di conformità urbanistica. Tale documento non è obbligatoriamente previsto dalla legge, ma è vivamente consigliato, così come la scelta di un tecnico di fiducia nominato dall’acquirente; qualora questi voglia confidare nella buona fede e nella responsabilità civile del venditore e, comunque, sia in grado di fornire al Notaio i documenti sopra indicati affinchè verifichi che l’immobile non sia totalmente abusivo o totalmente difforme da quello autorizzato, si potrebbe prendere in considerazione, valutando tutte le circostanze, di fare a meno di tale documento.

Nel caso in cui si intenda acquistare un’area scoperta (terreno) da sola o insieme ad un appartamento, ma non certamente di pertinenza (per semplicità: accatastata nel catasto terreni) è indispensabile fornire al Notaio il certificato di destinazione urbanistica rilasciato in bollo dal Comune. Va sottolineato che la richiesta di tale documento non è semplicissima, poichè, a seconda del Comune, occorre indicare numerosi dati e, soprattutto, che difficilmente i Comuni rilasciano tale documento prima di 10 giorni lavorativi (la legge prevede un termine di 30 giorni). Senza tale documento l’atto non può essere stipulato.

In forza delle normative attuative del c.d. protocollo di Kyoto e per finalità ecologiche e di risparmio energetico, quando si vende un cespite immobiliare munito (almeno) di impianto elettrico, è necessario che il cedente si faccia rilasciare da un tecnico abilitato l’attestato di certificazione energetica, il quale, in forza di alcune normative regionali italiane, va addirittura allegato all’atto. L’assenza di tale documento non implica la nullità dell’atto, ma, oltre ad esporre le parti, in alcune Regioni, al rischio di sanzioni amministrative, comporta difficoltà per l’acquirente in sede di rivendita.

La legge prevede, inoltre, l’obbligo del venditore di consegnare all’acquirente i documenti relativi all’immobile, tra cui il libretto relativo all’impianto di riscaldamento (c.d. “libretto della caldaia”) e i certificati di conformità degli impianti alla normativa in materia di sicurezza.

4. Le agevolazioni fiscali

La pressione fiscale sugli atti immobiliari è notevole ed in alcuni casi le imposte sono pari al 18 per cento del prezzo di vendita; pertanto è fondamentale che il Notaio sia messo in condizioni di consigliare al cliente la possibilità di avvalersi di una delle tante agevolazioni fiscali fortunatamente esistenti.

Per la più nota e frequente di queste (la c.d. agevolazione prima casa), di norma non occorrono particolari documenti, essendo sufficiente la dichiarazione al Notaio: a) di avere la residenza nel Comune ove si trova l’immobile (o di impegnarsi ad acquisirla entro un certo termine); tale requisito non occorre per militari e componenti delle forze dell’Ordine; b) di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge della piena proprietà di altra casa di abitazione nello stesso Comune; c) di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, di diritti reali immobiliari in Italia acquistati con le agevolazioni prima casa.

Qualora, però, l’acquirente, nei dodici mesi precedenti alla compravendita, abbia venduto una casa acquistata con le agevolazioni, gli spetta una ulteriore agevolazione, il credito di imposta: in pratica ha uno “sconto” fiscale sulla nuova imposta da pagare. A tal fine il Notaio aiuterà l’acquirente ad individuare l’entità del credito e a scegliere le modalità di riscossione dello stesso; per far ciò il cliente dovrà fornire al Notaio la copia dell’atto di acquisto del precedente immobile ed un certificato notarile attestante la vendita dello stesso (ovvero, se già disponibile, la copia dell’atto di vendita).

In caso di alienazione – nel termine di cinque anni dall’acquisto – di un immobile che non sia stato destinato ad abitazione principale per la maggior parte del tempo tra l’acquisto e la vendita, il venditore è soggetto all’imposta sul reddito delle persone fisiche sulla plusvalenza, ossia sulla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto; la legge consente anche di versare un’imposta sostitutiva (nella misura fissa del 20%) al Notaio, avvalendosi di una particolare procedura; detta procedura non ha costi importanti, però impone che il cliente fornisca al Notaio l’esatto conteggio della plusvalenza, nonché i documenti relativi a tutte le spese sostenute per l’immobile (ad es: spese ed imposte di acquisto, spese di ristrutturazione, e così via).

Per l’alienazione dei terreni edificabili, non è possibile oggi avvalersi di detta procedura, ma varie leggi, nel corso degli anni, hanno consentito il pagamento di altra imposta sostitutiva ai fini di “affrancare” la detta plusvalenza sulla base di una perizia giurata; qualora il venditore si sia avvalso di tale procedura, è di somma importanza che fornisca al Notaio una copia di detta perizia giurata, la quale è oggetto di un’opportuna citazione nell’atto di vendita.

Importanti agevolazioni fiscali spettano, inoltre, agli imprenditori agricoli (agevolazione per la c.d. P.P.C.: piccola proprietà contadina – allo stato sospeso in attesa di nuova normativa - o per lo I.A.P., imprenditore agricolo professionale); in questi casi occorre fornire al Notaio un certo numero di documenti, alcuni dei quali prevedono un certo periodo di tempo per il rilascio ad opera dell’Autorità’ compente (I.N.P.S., Regione, Provincia).

5. Assegni e mediazione

In forza del d.l. n. 223/2006, convertito nella legge n. 248/2006, per tutte le cessioni d’immobili è indispensabile rendere, dinanzi al Notaio ed in sede di stipula, una dichiarazione giurata, con cui le parti dichiarino: le modalità analitiche di pagamento del prezzo di cessione, la presenza di agenzie immobiliari che abbiano svolto l’attività di mediazione e le modalità analitiche di pagamento dei compensi per i mediatori. È dunque indispensabile fornire al Notaio i dati degli assegni e degli altri mezzi di pagamento (la strada più semplice è una fotocopia degli assegni e delle ricevute bancarie dei bonifici), nonché i dati anagrafici, completi di partita IVA, codice fiscale, numero d’iscrizione all’Albo dei mediatori e dei relativi mezzi di pagamento.

6. Acquisto dal costruttore o da altre società

Quando il venditore è una società, occorrono alcuni ulteriori documenti: innanzi tutto, lo statuto della venditrice, affinché il Notaio, con l’ausilio di una visura camerale, possa verificare i poteri di firma degli amministratori.

Di maggiore complessità documentale è la compravendita da società costruttrice, atteso che, in questi casi, a prescindere dalla presenza o meno della relazione tecnica sopra citata, occorre che il Notaio possa controllare con maggiore approfondimento la storia urbanistica e catastale dell’immobile, per cui è opportuno che in questi casi lo studio notarile sia messo direttamente in contatto con i tecnici dell’impresa per chiedere tutti i documenti del caso.

7. Preliminare o compromesso

Molto spesso, prima della stipula del rogito definitivo, le parti decidono di stipulare un accordo preliminare (compromesso) per fissare l’affare e per riservarsi del tempo occorrente, al venditore, per risolvere alcune problematiche (ad es. catastali o urbanistiche) dell’immobile o per cercare un’altra abitazione, ed all’acquirente per scegliere la Banca finanziatrice o comunque reperire il denaro necessario.

Vi sono due tipi di preliminare, quello concluso per scrittura privata e quello con intervento del Notaio pubblico ufficiale; anche nel primo caso, però, è vivamente consigliato l’intervento del Notaio, il quale compie tutti gli accertamenti previsti per l’atto definitivo di compravendita e redige il testo del contratto. L’attività notarile per il preliminare è sostanzialmente la stessa del definitivo, per cui, usualmente, quando il preliminare è seguito dal definitivo, la prassi dell’applicazione della tariffa notarile non prevede alcun incremento di spesa. Ovviamente il contratto dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e dovranno esserne corrisposte le relative imposte, le quali, fatta eccezione per l’imposta fissa (euro 168) e l’imposta di bollo, sono poi recuperate in sede di registrazione del contratto definitivo. La materiale registrazione all’Agenzia delle Entrate può poi essere curata direttamente dalle parti o dallo studio notarile; va sottolineato che i preliminari stipulati tra privati e non registrati non costituiscono una ulteriore categoria di compromessi, ma semplicemente dei contratti che, in violazione della legge fiscale, non vengono registrati, con tutte le conseguenze e responsabilità fiscali del caso.

Qualora invece si richieda l’intervento ufficiale del Notaio, che provvede quindi anche ad autenticare le firme del contratto preliminare, questo, oltre ad essere registrato, sarà un vero e proprio documento notarile e dovrà altresì essere trascritto a cura del Notaio presso la Conservatoria (Agenzia del Territorio) e sarà opponibile a tutti, con particolare incremento della garanzia per l’acquirente.

Nel caso in cui il preliminare riguardi un immobile da costruire promesso in vendita dal costruttore ad un soggetto privato, vi è l’obbligo per il promittente venditore di fornire una polizza fideiussoria, rilasciata da una Banca o da una compagnia di assicurazione o da alcune società finanziarie iscritte ad uno speciale elenco, con cui si garantisce all’acquirente il rimborso degli acconti prezzo ed in genere delle somme versate prima del definitivo per i casi di crisi dell’impresa; anche tale documento, previsto a pena di nullità del contratto, deve essere esibito al Notaio.

Tempi di espletamento della pratica

Di norma, una volta acquisiti tutti i documenti necessari (quelli sopra elencati ed eventuali ulteriori): occorre circa una settimana lavorativa, nell'ambito della quale il notaio provvede, fra l'altro, ad accertare che quanto oggetto dell'atto non sia gravato da ipoteche e/o pignoramenti. Naturalmente allorché sia prevista la stipula di un mutuo, allo studio notarile occorreranno i detti tempi per gli accertamenti; all’esito degli stessi sarà fornita alla Banca una relazione sulla situazione ipotecaria dell’immobile (c.d. relazione notarile preliminare); a quel punto la vendita ed il contestuale mutuo potranno essere stipulati soltanto una volta che la Banca sia pronta ed abbia fornito allo studio gli elementi essenziali del contratto di mutuo (anche se è prassi di quasi tutti i soggetti finanziatori di fornire al Notaio un vero e proprio schema di atto; in questo caso il Notaio non è esentato dal controllo di legalità; tuttavia a questo punto vi è un rapporto diretto tra notaio e ufficio legale della Banca).